Ипотечные каникулы

По словам Германа Грефа, сейчас рассматривается возможность предоставления гражданам кредита под гарантии АИЖК для погашения их ипотечных кредитных обязательств в течение года. Руководитель Сбербанка отметил, что эта инициатива обсуждается с АИЖК и ключевыми банками, занимающимися выдачей ипотечных кредитов.

Сбербанк будет давать гражданам реструктуризацию по ипотечным кредитам сроком до года под гарантию АИЖК

Как заявил глава «народного банка», для этого правительству и профильным ведомствам необходимо принять ряд нормативно-правовых документов. Сбербанк уже направил свои предложения в Минфин и выразил надежду, что до 1 января этот вопрос будет урегулирован.

По оценкам аналитиков «Фосборн Хоум», в декабре рублевые ставки по ипотечным кредитам установили новый «рекорд недоступности», преодолев отметку в 16% годовых, и продолжают расти. Рост ставок в рублях сегодня, в первую очередь, обусловлен не столько заморозкой строительства, сколько высокими темпами девальвации российской валюты на протяжении последних месяцев и особенно последних недель.

Большинство коммерческих банков сейчас предлагает только долларовую ипотеку, выставив по рублевым займам заградительные ставки либо вовсе свернув ипотечные программы. Опасения банкиров вызывает все: рост инфляции, безработица, сокращение реальных доходов граждан, невнятные перспективы строительной отрасли, макроэкономические показатели и многое другое. Но все же главный страх – это невыплаты или отказ от выплат по ипотечным кредитам и обесценивание заложенной недвижимости.

«Чтоб получить обещанную государством отсрочку по выплате жилищного кредита, ипотечному заемщику придется доказать банку свое право на такую льготу, − комментирует ситуацию газете ВЗГЛЯД аналитик консалтинговой компании «Про-Экспертиза». – Причем заплатить по кредиту в итоге придется даже больше, чем в обычном режиме. В ситуации помощи государства банкам в проигрыше не должен оказался кредитополучатель, которого государство объявило главным объектом помощи».

Напомним, что в начале декабря премьер-министр РФ Владимир Путин во время прямого общения с россиянами заявил, что с начала 2009 года Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) начнет оказывать поддержку заемщикам, которые оказались не в состоянии платить по ипотечным кредитам. Для выкупа ипотечных кредитов Минфин выделяет АИЖК 200 млрд рублей. Агентство сейчас разрабатывает схемы реструктуризации ипотечных кредитов для потерявших работу. По этой причине ни один банк не смог сказать газете ВЗГЛЯД ничего конкретного о схеме реструктуризации.

Один из главных вопросов – стоимость заложенной недвижимости. В условиях снижения цен на жилье залог обесценивается, что дает повод банкам требовать доплаты или изменения условий в сторону увеличения процентов по уже заключенным договорам. С другой стороны, ни один из банков не смог ответить газете ВЗГЛЯД на вопрос, что будет, если сегодня-завтра цены на недвижимость пойдут вверх. Возвращать внесенную переплату или изменять каким-то образом условия выплаты процентов по займу – это пока остается совершенно не ясным.

По задумке правительства, программа АИЖК предусматривает создание в будущем году дочерней компании − ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». Эта структура за счет дополнительной государственной поддержки будет выкупать кредиты у банков с дисконтом и предоставлять заемщикам целевые займы на погашение кредита на срок не более 12 месяцев. При этом заемщику будет предложен новый график платежей, предусматривающий снижение выплат в течение льготного периода и продление срока кредита либо увеличение платежей в будущем.

Чтобы реструктуризировать задолженность, заемщику необходимо представить целый ряд документов, подтверждающих факт увольнения или снижения доходов, постановку на биржу труда и некоторые другие, в том числе обязательство компенсировать задолженность, которая накопится за период отсрочки.

При этом новая система реструктуризации не исключает ежемесячных платежей, так как сумма долга не снижается, на нее продолжают начисляться проценты. Как отмечают участники рынка, банки, скорее всего, пойдут на реструктуризацию кредитных выплат на срок 6 месяцев и то в зависимости от конкретной ситуации заемщика.

На эту тему
• Банки снижают ипотечные проценты
• Квартиры в Москве подешевеют вдвое
• Кризисная замена ипотеки
• Помощь ипотеке придет в январе

Об уменьшении процентной ставки по кредиту не может быть и речи, отметили в банке «Хоум кредит энд Финанс», так как в этом случае многие заемщики предпочли бы заявить о своем дефолте, чтобы снизить затраты по выплате кредита.

Некоторые банки сейчас говорят о сроках признания кредитов дефолтными – одни считают таковыми, если просроченный период выплаты процентов составляет 60 дней, другие согласны на 90.

Примерная схема реструктуризации выглядит следующим образом: первые три месяца минимальный платеж составляет около 1/3 от первоначального, последующие три месяца – −заемщик компенсирует то, что успел задолжать, т. е. 5/3 первоначального платежа.

«Тот факт, что банки считают трехмесячный срок достаточным для поиска новой работы, выглядит довольно наивно, мягко говоря, − заявил газете ВЗГЛЯД эксперт столичной брокерской компании Игорь Артемьев. – Банки, взимая и без того заоблачные процентные ставки, боятся, что к новой программе могут присоединиться те, чье положение на самом деле не критическое. Это и правда может иметь место, учитывая то, что до 60% зарплат в стране сегодня выдается «серым» способом».

Механизма проверки тех, кто захочет «изобразить» ложное банкротство, сейчас фактически нет. Это обязанность банка, но как это будет выглядеть на практике – не ясно и самим банкам. Те из них, кто согласился ответить на вопрос газеты ВЗГЛЯД хотя бы конфиденциально, говорили, что таких структур в банках нет, опыта и технологии контроля и проверки подлинности предоставляемых документов – тоже нет.

Со своей стороны, АИЖК заявляет о готовности предоставлять заемщику целевой кредит для погашения ипотечного кредита. При этом заемщик продолжит выплачивать аннуитетные платежи банку, а по истечении срока реструктуризации заемщик должен будет вернуть еще и кредит АИЖК, который также будет предоставлен под проценты. Какая будет процентная ставка, пока не определено. Должник получит новый график выплат, предусматривающий снижение размера платежей на определенный период. Соответственно, срок выплаты кредита увеличится. Либо, как вариант, в течение кризисного года сумма ежемесячных платежей будет уменьшена, а после − увеличена, таким образом, заемщику удастся уложиться в срок, который был оговорен с банком при получении кредита.

Программа АИЖК распространяется только на тех заемщиков, у которых ежемесячный доход сократился до суммы, которую ежемесячно нужно выплачивать банку, плюс прожиточный минимум семьи. Сейчас он составляет около 4600 рублей на человека.

Также новыми механизмами помощи предусматривается выкуп агентством стандартных, но не проблемных кредитов у банков с неким дисконтом. Есть еще третий вариант − замена дефолтных кредитов на облигации АИЖК. Как считают аналитики финансового рынка, уровень дохода по облигациям будет меньше, чем по кредитам. Захотят ли банки идти на заведомые потери прибыли или предпочтут иметь дело с проблемными кредитами самостоятельно, пока также не ясно, так как в этом случае банкам надо будет самостоятельно реализовывать заложенное имущество.

Пока не известно, сколько бюджетных средств правительство выделит на создание Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, так как трудно оценить, сколько ресурсов потребуется для реструктуризации кредитов.

По данным Росстата, портфель ипотечных кредитов оценивается в чуть больше 1 трлн рублей. Если, к примеру, безработица вырастет на 10%, то проблемными станут кредиты на сумму в 100 млрд рублей.

Что касается требования досрочно погасить часть кредита, то здесь показательным может быть решение Арбитражного суда Москвы от 19 декабря, согласно которому суд не разрешил Альфа-Банку востребовать со строительной компании РТМ досрочного погашения кредита в размере 10,6 млн долларов. Кредит был выдан на 5 лет с обеспечением в виде залога торгового центра. Решив, что раз цены на недвижимость падают, банк обратился с иском к застройщику. Суд счел, что претензии банка не обоснованы.

Напомним, что премьер-министр РФ Владимир Путин запретил банкам требовать от заемщиков досрочного погашения долгов в случае снижения стоимости залога по кредитам как юридических, так и физических лиц. Учитывая вышеописанный прецедент, тем заемщикам, которые исправно платят проценты по кредитам, можно рассчитывать, что квартиры их не лишат, даже если цены на жилье разом обвалятся.

На самый крайний случай потерявшим платежеспособность по кредиту правительство обещает годичные «каникулы». За них будет платить Сбербанк. По мнению большинства аналитиков, год взят за основу не случайно, а потому, что, по всем прогнозам, именно столько потребуется России времени для выхода из кризиса.