В 2026 году в России завершено строительство 119,7 миллиона квадратных метров жилья — это новый исторический максимум для рынка. Показатель превышает предыдущий годовой объём на 2,2 миллиона квадратных метров и отражает высокую активность застройщиков, несмотря на снижение спроса.
Половина новостроек остаётся непроданной
По данным «Дом.РФ», к весне 2026 года было реализовано лишь 32 % строящегося жилья. Остальные 80 миллионов квадратных метров — около 1,5 миллиона стандартных квартир — продолжают находиться в недостроенных домах. Объём невостребованного жилья оценивается в 17,7 триллиона рублей — сумма, сопоставимая с годовым бюджетом нескольких крупных регионов страны.
Что скрывается за цифрами
За этими показателями стоят значительные финансовые вложения: бетон, арматура, стекло и кирпич уже произведены, оплачены и инвестированы в объекты. Однако средства покупателей, которые должны были поступать через эскроу-счета, не поступают. Вместо этого деньги лежат мёртвым грузом, а застройщики вынуждены платить проценты по проектному финансированию, которое обходится в 16-18 % годовых.
От ажиотажа к затовариванию: пять лет изменений
- В 2021 году продавалось не менее 70 % квартир в новых жилых комплексах.
- К 2022 году доля реализации снизилась до 66 %.
- К 2025 году — до 50 %.
- К весне 2026 года — до 32 %.
За пять лет показатель распроданности упал в полтора раза. Рынок прошёл полный цикл: от дефицита и высокого спроса к переизбытку и затовариванию. Причиной стало не снижение желания людей иметь жильё, а резкое падение покупательской способности.
Почему люди откладывают покупку
Основные факторы — рост инфляции, которая съела реальные доходы, и высокие ставки по ипотеке (19-20 % годовых). Массовые льготные программы, поддерживавшие рынок, были ужесточены или приостановлены. Семейная ипотека стала более адресной, что сократило число потенциальных заемщиков.
Многие семьи выбрали сохранить средства на депозитах — с двузначными ставками, но минимальными рисками. Доля сделок с ипотекой с начала 2026 года снизилась на 17 процентных пунктов и составила 64 %. Более трети покупок осуществляются за наличные или с рассрочкой. Но даже рассрочки теряют популярность — их количество упало почти на 13 % за год.
Цены растут, хотя никто не покупает
Несмотря на падение спроса, средняя цена на первичном рынке в городах-миллионниках в апреле 2026 года выросла на 12,3 % год к году — до 219,6 тысячи рублей за квадратный метр. В Москве и Санкт-Петербурге рост достиг 23,8 % — до 720,1 и 367,7 тысяч рублей соответственно.
Почему так происходит
- С рынка исчезают самые дешёвые лоты — студии и компактные квартиры быстро продаются, оставляя в прайсах только дорогие и сложные варианты.
- Себестоимость строительства растёт: в Московском регионе за год она увеличилась на 15 %.
- Проектное финансирование требует ежедневных выплат — каждый день простоя повышает издержки девелоперов.
На бумаге цены растут, но реальные сделки происходят со скидками — до 15 % при стандартной продаже и до 35 % при полной оплате наличными. Это не маркетинг, а необходимость добыть ликвидность, поскольку эскроу наполняется слишком медленно.
Эскроу: защита одного, риски всей системы
Переход на эскроу-счета в 2019 году стал важным шагом по защите покупателей. Деньги клиента хранятся в банке до сдачи дома. К 1 июня 2026 года на эскроу находилось 7,47 триллиона рублей, а объём проектного финансирования достиг 10,3 триллиона. Разрыв в 2,8 триллиона означает, что покупательские средства покрывают лишь 69 % задолженностей застройщиков.
Банк одновременно кредитует застройщика и хранит деньги покупателя. Если продажи идут быстро — всё стабильно. Если замедляются — застройщик берёт дополнительные кредиты, а эскроу не успевает их покрыть. Чем дольше срок реализации, тем выше финансовая нагрузка.
География проблем: где жильё не продаётся
Низкая распроданность наблюдается по всей стране, но особенно выражена в следующих регионах:
- Саратовская область — 80 % невыкупленного жилья
- Калужская область — 80 %
- Воронежская область — 80 %
- Краснодарский край — 80 % и выше
Краснодарский край — особый случай: в 2025 году введено 6,6 миллиона квадратных метров жилья, на 15 % больше, чем годом ранее. Спрос упал почти на четверть. Чтобы реализовать весь объём, потребуется 5,5 года — почти вдвое дольше, чем в среднем по стране.
Курортные города — Краснодар, Сочи, Анапа, Новороссийск — зависели от инвесторов, покупавших жильё для аренды. Когда туристический поток сократился на 30-40 %, инвестиционная привлекательность исчезла. Остаются только местные покупатели — их недостаточно для поглощения предложения.
Регионы с лучшими показателями
- Калмыкия, Бурятия, Забайкальский край — 46-50 % квартир продано
- Сибирь, Урал, Ростовская область — около 70 % невыкупленного жилья
Москва и Санкт-Петербург — исключение
В Санкт-Петербурге на весну 2026 года нереализованных новостроек было около 60 %, срок продажи оценивается в 2,3 года. В Москве ситуация лучше — реализована почти половина строящегося жилья.
Однако в столице большинство непроданных квартир — бизнес- и премиум-класса. Дешёвые квартиры стоимостью ниже 10 миллионов рублей в марте 2026 года занимали всего 3 % рынка, тогда как год назад их было 22 %.
Когда первый корпоративный сбой?
Рынок ожидает первый крупный сбой среди застройщиков. Вице-премьер Марат Хуснуллин в 2025 году отметил риск банкротства у 20 % компаний. В 2026 году он заявил: «Дальше нас уже нельзя давить, дальше это уже риски для отрасли».
Если один крупный застройщик обанкротится, это станет сигналом: старая модель работы отрасли закончилась. Банки начнут требовать более жёсткие условия кредитования. Слабые компании столкнутся с отказом в финансировании. Покупатели убедятся, что ожидание выгоднее — если сегодня застройщик обанкротился, завтра цены могут упасть ещё сильнее.
Ипотечный контур риска
Совокупная ипотечная задолженность приблизилась к 24,5 триллиона рублей. Пока стоимость жилья выше остатка кредита, заемщик видит в нём капитал. Но при глубокой коррекции цен часть покупателей окажется с долгом, превышающим рыночную стоимость объекта.
Просрочка по ипотеке в 2024 году выросла на 57 % против 5 % в 2023 году. В 2026 году её доля может достичь 1,5 % от портфеля банков — это низкий показатель, но тренд на рост очевиден.
Что будет дальше
Рынок сам себя регулирует — и это правда. Застройщики уже сократили запуски новых проектов на 18 % в апреле 2026 года по сравнению с предыдущим годом. По прогнозам, объём строительства в 2026 году может уменьшиться до 35 миллионов квадратных метров — на 15 % меньше, чем в 2025 году.
Однако цикл строительства длится два-три года, подготовительные этапы — четыре-шесть лет. То, что заложено сегодня, выйдет на рынок через несколько лет, когда спрос может быть ещё ниже.
Эксперты ожидают оживления продаж не ранее 2027 года, когда ключевая ставка Центрального банка может снизиться до 8-9 %. Как только ипотечная ставка упадёт до 14 % и ниже, на рынок выйдут значительные объёмы отложенного спроса.
До этого момента отрасль будет действовать в режиме выживания: сокращать издержки, сдавать квартиры без отделки (в Москве доля таких объектов снизилась до 38 %), торговаться с каждым покупателем.
Запущенная крупным дефолтом переоценка заставит банки одновременно удерживать застройщиков, ипотечные портфели и стоимость залогов. Проблема новостроек перестанет быть исключительно вопросом строителей — она станет системной задачей для всей кредитной системы.
Российская недвижимость долгие годы росла за счёт дешёвой или субсидированной ипотеки. Теперь отрасль входит в период, когда долг уже создан, жильё строится, а покупателей по прежним ценам становится всё меньше. 1,5 миллиона пустующих квартир — это не просто цифра. Это индикатор того, что работающая модель исчерпала себя.
Вопрос не в том, изменится ли рынок. Вопрос — насколько болезненным будет это изменение и кто заплатит за него больше всех.
Иллюстрация к статье:
Последние комментарии