Рынок продажи долей в квартирах продолжает сжиматься: такие лоты составляют менее 2% от общего объема предложения на рынке недвижимости. Покупатели обращаются к таким сделкам, чтобы получить постоянную регистрацию, когда полная покупка жилья оказывается за пределами бюджета. Однако за кажущейся простотой скрываются серьезные риски — об этом рассказали эксперты «Ъ-Недвижимость».
Мало выбора, много условий
Сегмент долей в жилых помещениях сегодня крайне ограничен. По данным циан, лидером по количеству объявлений о продаже долей является Тольятти — здесь этот формат занимает 1,7% от всего предложения. В топ-5 также вошли Мытищи (1,5%), Москва и Санкт-Петербург (по 1,3%) и Красноярск (1,2%). Официальной статистики по сделкам с долями на российском рынке недвижимости нет.
Пять лет назад подобные предложения пользовались куда большей популярностью. Их называли «доля под прописку». Покупатель мог приобрести даже 1/100 части права собственности — главное, чтобы получить возможность зарегистрироваться. Именно эта возможность вызывала интерес, отмечают специалисты компании Est-a-Tet.
Законодательный поворот
Спрос начал снижаться после того, как федеральные власти начали борьбу с так называемыми «резиновыми квартирами», где регистрировали десятки человек. Особенно остро был воспринят случай, когда через договоры дарения правообладателями одной квартиры площадью 56 кв. м стали 14 человек, а на учете оказалось 60 зарегистрированных лиц.
В 2022 году Госдума приняла закон, запрещающий создание микродолей в праве общей собственности на жилье. Теперь минимальная площадь доли для одного человека не может быть меньше 6 кв. м. Исключения действуют для долей, возникших в результате наследования, приватизации или выделенных детям с использованием материнского капитала.
Сложности регистрации и проживания
Собственник жилого помещения имеет право зарегистрировать у себя супруга и детей независимо от площади. Отказ в такой регистрации будет незаконным.
Один из главных рисков при покупке доли — необходимость получения согласия всех остальных собственников на регистрацию нового жильца, если это не сам владелец доли. Юристы подчеркивают, что такое согласие требуется всегда, если речь идет о третьем лице.
Каждый регион устанавливает свою учетную норму жилья. В Москве она составляет 10 кв. м. Чтобы избежать проблем с регистрацией, доля должна быть не меньше площади минимальной изолированной комнаты в квартире. Регистрация может быть отклонена в домах, признанных аварийными, переведенных в нежилой фонд, или если органы имеют основания считать регистрацию фиктивной — то есть, что человек не планирует фактически жить по указанному адресу.
Право на проживание — не автоматическое
Обладание долей не означает автоматического права на вселение. При рассмотрении заявления власти оценивают, позволяет ли размер доли и планировка квартиры реально проживать без нарушения прав других владельцев. Порядок пользования жильем определяется всеми собственниками по взаимному соглашению.
Если другие владельцы против, вселение возможно только через суд. На практике такие дела часто заканчиваются отказом. Например, собственник доли в 1/40 квартиры площадью 37,4 кв. м подал иск к владельцу 1/2 доли о передаче ключей и вселении. Суд отказал: доля истца составляла всего 0,9 кв. м, и его проживание нарушило бы права другого собственника.
Жилье, которое не решает проблемы
Полноценное использование квартиры и комфортное проживание без конфликтов с другими собственниками зачастую оказываются невозможными. Владение небольшой долей не гарантирует реального контроля над жильем и часто не становится окончательным решением жилищной ситуации, отмечают эксперты. Директор портала «Всеостройке.РФ» Светлана Опрышко подчеркивает, что такой способ жилья подходит лишь для временного решения вопроса с пропиской, но не для долгосрочного проживания.
Иллюстрация к статье:
Последние комментарии