Как проверить недвижимость перед покупкой: чек-лист для инвестора

Определите цель покупки и подходящий формат

Перед финальным решением по сделке полезно понять цели покупки или аренды. Для одного человека та же самая недвижимость может оказаться удачным выбором, а для другого — нет. При покупке на первый план выходят одни факторы, при аренде — уже иные, а при вложении средств — совсем другие. Цель стоит зафиксировать в самом начале, чтобы дальнейшие шаги опирались на неё.

Проверьте экономику проекта до погружения в документы

Чаще всего люди ошибаются, когда обращают внимание только на цену покупки или аренды. Цена объекта кажется главным ориентиром, хотя она лишь один из параметров будущей сделки.

Покупка недвижимости без точного расчёта превращает инвестицию в пассив: объект начинает требовать вложений, не принося ожидаемой отдачи. Предварительные расчёты помогают увидеть, как сложатся доходы и расходы на горизонте владения.

Прежде чем детально изучать документы и само здание, следует проверить, насколько проект выгоден экономически. Такой порядок позволяет отсеять заведомо убыточные варианты и сосредоточиться на тех, где доходы способны покрыть издержки.

Оцените локацию и реальный спрос

Для получения дохода от объекта инвестору до сделки нужно разобраться, насколько удачно расположение, какая рядом инфраструктура и есть ли настоящий спрос.. Прибыль инвестора во многом закладывается на этапе покупки, поэтому локация не менее важна, чем состояние здания. Высокую доходность часто дают районы с заниженными ценами и перспективой развития. Но перспективу стоит проверить по документам: если территория включена в границы КРТ, права собственника на реконструкцию и распоряжение объектом могут быть ограничены.

Самая высокая доходность встречается там, где цены занижены, но вскоре эти места начнут активно развиваться и их статус изменится. При этом перед сделкой инвестору важно заказать проверку объекта недвижимости, включающую анализ юридических и технических параметров здания.

Изучите собственника и правоустанавливающие документы

Перед финальным решением по сделке полезно убедиться, что проверен собственник объекта и изучены документы. Проверка документов и продавца с юридической стороны помогает избежать потери денег.

Государственная регистрация прав — юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода и прекращения права определённого лица на недвижимость, а также ограничения права и обременения объекта (ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ) . Право собственности на объект, другие вещные права и их ограничения фиксируются в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) . Сведения ЕГРН общедоступны, кроме случаев, когда доступ ограничен законом (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Выписку об объекте можно заказать до сделки, но персональные данные собственника-гражданина в ней без его согласия не отображаются.

Выписка из ЕГРН показывает зарегистрированные права, ограничения и обременения. Если собственник — организация, в выписке будет её наименование. Если гражданин — с 1 марта 2023 года вместо ФИО стоит «Физическое лицо», пока он сам не откроет доступ к своим данным. Поэтому выписку о правах продавца лучше получить с его участием, а затем сверить с паспортом и доверенностью представителя . На этапе реализации проекта инвестор нередко привлекает технического заказчика для инвестора, который контролирует сроки, качество и бюджет работ.

Выявите ограничения и обременения по объекту

Перед финальным решением по сделке полезно оценить возможные ограничения по объекту. Проверка включает несколько направлений:

• наличие ограничений на распоряжение недвижимостью
• залог (ипотека) — по договору или в силу закона. Залогодержатель вправе получить удовлетворение своих требований из стоимости объекта преимущественно перед другими кредиторами. При покупке заложенного объекта ипотека сохраняется, и покупатель становится на место залогодателя (п. 1 ст. 1, ст. 38 Закона № 102-ФЗ; ст. 353 ГК РФ);
• соответствие фактического использования объекта виду разрешённого использования участка и назначению здания по ЕГРН. Использование не по ври — основание для штрафа по ст. 8.8 КоАП РФ и препятствие для реконструкции
• аресты и запреты регистрационных действий
• действующие договоры аренды — при смене собственника они сохраняют силу (ст. 617 ГК РФ)
• зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) и вхождение участка в границы КРТ
• признаки самовольной постройки или незарегистрированной реконструкции (ст. 222 ГК РФ)

Согласуйте условия договора и рассчитайте будущие расходы

Перед финальным решением по сделке полезно согласовать условия договора. Для сделки с коммерческой недвижимостью проверку юридической чистоты дополняют техническим обследованием: специалисты сверяют документы с фактическим состоянием здания — площадь, перепланировки, надстройки, соответствие техническому плану. Такую работу выполняют в рамках сопровождения сделок с недвижимостью.

Проверка юридической чистоты объекта часто требует обращения к техническому заказчику строительства, который подтвердит соответствие документации фактическому состоянию здания.

Также полезно рассчитать будущие расходы и оценить риски эксплуатации объекта. Это позволяет получить ответы на все спорные вопросы до подписания документов.

FAQ

Почему инвесторы проверяют документы строже обычных покупателей?

Для инвесторов и компаний недвижимость становится частью бизнеса, поэтому к проверке документов они подходят особенно внимательно. Ошибка в такой сделке затрагивает и личные средства, и рабочие процессы.

Почему сделки с недвижимостью редко прощают ошибки?

Такие сделки оставляют мало возможностей исправить допущенные промахи. Последствия неточной проверки документов обычно проявляются уже после завершения расчётов.

Что чаще всего становится причиной проблем при покупке?

Обычно проблемы возникают из-за спешки, слабой проверки документов или стремления смотреть только на цену объекта.

Какое правило помогает инвесторам избегать ошибок?

Опытные инвесторы придерживаются главного принципа: не торопиться и действовать по строгому алгоритму проверки объекта, способного приносить прибыль.