Центральный банк сохранил ключевую ставку на уровне 14% годовых — как и предполагали аналитики. Этот шаг оказал влияние на рынок недвижимости, где ключевыми факторами остаются ликвидность и адекватное ценообразование. В то же время на вторичном рынке Москвы наблюдается новый тренд — рост интереса к объектам без немедленной покупки.
Рост «квартирного туризма» и его причины
Согласно данным руководителя офиса «Новослободский» инком-Недвижимость Дениса Васильева, доля потенциальных покупателей, которые изучают варианты, но не заключают сделки, выросла с 20% в мае-июле до 50% с августа по настоящее время. Ранее этот показатель колебался между 40% (январь-апрель) и 20% (май-июль).
В середине года наблюдался отток средств с депозитов, когда многие инвесторы перешли от накопления к покупке жилья. Однако с августа спрос замедлился. Это связано со стабилизацией ключевой ставки и доходности вкладов: банки активизировали привлечение средств, предлагая более выгодные условия, что укрепило уверенность в сохранении доходности на депозитах.
Потенциальные покупатели продолжают копить, анализируя рынок и сравнивая предложения. При этом рост стоимости жилья может свести на нет выгоду от накоплений — особенно из-за дефицита ликвидных объектов и высокого спроса на качественные квартиры.
Сезонные особенности октября и активизация сделок
Текущая ситуация на вторичном рынке соответствует классическим сезонным циклам октября. Многие покупатели, планировавшие приобрести жильё до конца года, переходят от изучения к реальным действиям. Об этом сообщила директор департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова.
Она отметила сокращение сроков экспозиции объектов, особенно высоколиквидных. Также зафиксирован значительный объём альтернативных сделок — когда покупатели меняют один объект на другой по улучшенному варианту.
Как изменилось поведение покупателей
На рынке жилья в Москве установился режим «выбираю — не спешу». Покупателей стало больше по сравнению с прошлым годом, но они стали крайне требовательными. Существует чёткое разделение на два типа объектов: востребованные квартиры с хорошим состоянием и удобной планировкой быстро раскупаются, а старые, неудобные или с плохой транспортной доступностью могут оставаться в продаже до шести месяцев.
Руководитель офисов «Митино» и «Крылатский» инком-Недвижимость Наталия Борзенкова рассказала, что теперь человек просматривает сотни объявлений, отсеивая 90% из-за низкого качества фото, и едет смотреть только три-пять лучших вариантов. Кроме того, покупатели стали чаще торговаться, полагаясь на позицию рынка.
Они избегают квартир, требующих капитального ремонта — смены проводки, труб, заливки полов. Даже при скидке в 1,5-2 миллиона такие объекты могут долго оставаться без продажи. В то же время допускаются мелкие недочёты: старая мебель, потёртый ламинат или обои в цветочек — если стены ровные, полы чистые, подъезд ухоженный. Покупатели просто вычитают стоимость ремонта (около 200-300 тысяч) и используют это как аргумент для снижения цены.
Стратегии продавцов: «хоумстейджинг» вместо ремонта
Продавцы поняли, что чтобы быстро и дорого продать квартиру, нужно «упаковать» её. Это называется «хоумстейджинг» — минимальная подготовка, которая создаёт впечатление новизны и уюта. Капитальный ремонт не делают, так как он не окупится.
Для однокомнатной квартиры затраты составляют 150-250 тысяч рублей: генеральная уборка, покраска облупившихся стен и потолков, замена розеток, яркие лампочки, покраска ванны, выброс старой мебели. Для двухкомнатной — 250-400 тысяч. Декор (плед, подушки, цветок, новые ручки) обойдётся ещё на 20-30 тысяч.
Если квартира требует серьёзных вложений (течёжка, трещины), продавцы не вкладывают деньги в ремонт. Вместо этого они сразу ставят цену на 15-20% ниже рыночной или предлагают аналогичную скидку при торге, передавая будущему владельцу расходы и ответственность за работы.
Что ждать от цен на вторичное жильё с 1 ноября
На рынке сложилась парадоксальная ситуация: спрос с начала года вырос, ликвидное предложение сократилось, но цены не растут резко. По словам учредителя портала Всеостройке.рф Светланы Опрышко, ключевым драйвером является платёжеспособный спрос, которого пока недостаточно для мощного роста цен.
Ставки по ипотеке остаются высокими — 17-19% годовых — и их снижение в ближайшей перспективе маловероятно. Без этого приток новых покупателей ограничен. Поэтому ноябрьская динамика будет умеренно положительной, но не взрывной.
Цены продолжат плавный рост, особенно на объекты в качественных домах с хорошим расположением. Конкуренция за них усиливается, а предложение ограничено. В то же время менее востребованные квартиры будут продаваться дольше и с большими скидками, что сдерживает общий рост средних цен.
По данным Яндекс Недвижимости, медианная цена квадратного метра в России в сентябре 2026 года составила 145,3 тысячи рублей. За месяц она выросла на 1,2%, за год — на 4,1%. В компании не ожидают значительных изменений в ноябре.
Объём предложения сократился за год — это поддерживает стоимость жилья. Продавцам важно ориентироваться на аналоги в своей локации. Если квартира стоит заметно дороже, покупатель имеет основания торговать.
При сравнении новостроек и вторички важно учитывать все расходы: первоначальный взнос, кредитные платежи, ремонт и обустройство. Иногда квартира с готовым ремонтом окажется выгоднее, даже если условия ипотеки отличаются, ведь затраты на заселение меньше.
Юлия Дымова прогнозирует сохранение высокой активности операций в начале ноября. По многолетним тенденциям, пик покупательской активности приходится на середину и вторую половину месяца. Этот период станет наиболее напряжённым — с максимальной концентрацией спроса и быстрым исчезновением предложений с рынка.
Иллюстрация к статье:
Последние комментарии