Рост долгов застройщиков опережает поступления на эскроу-счета, а уровень покрытия снизился до 65%. Но что происходит с покупателями? Распространённый заголовок о необходимости накопления в течение 26-35 лет может показаться пугающим, однако он отражает условные расчёты для Москвы при полном отказе от ипотеки. Главный вопрос — как сохраняется спрос на жильё и как влияет на него изменение условий льготной ипотеки.
Откуда берутся цифры 26-35 лет?
Расчёт основан на простых данных: стоимость одного квадратного метра новостройки в Москве составляет 2,52 средней зарплаты. Квартира площадью 50 кв. м обойдётся в 126 зарплат — это около 10,5 лет при ежемесячных отчислениях всей зарплаты. При накоплении 30% дохода срок вырастает до 35 лет, при 40% — до 26. Это наиболее сложный сценарий. По стране в целом на покупку новостройки без ипотеки уходит в среднем 6,3 года, в столице — 12,2 года.
Динамика цен и доходов: кто быстрее растёт?
За последний год стоимость квадратного метра выросла с 2,32 до 2,52 средней зарплаты — на 8,6%. Цены растут быстрее доходов. Покупатели всё чаще решают вопрос жилья через ипотеку, поддержку семейных программ и продажу ранее приобретённого жилья. Поэтому ключевой показатель доступности — не срок накопления, а возможность оформить кредит на выгодных условиях.
Почему ипотека стала дороже, и почему она не спасает рынок?
Рыночная ставка по ипотеке в настоящее время составляет около 18,7%. Для квартиры в 50 кв. м стоимостью 24 млн рублей при первоначальном взносе 20% ежемесячный платёж составит примерно 300 тысяч рублей — это 164% от средней зарплаты в 183,7 тыс. рублей. Именно поэтому основной объём сделок на первичном рынке осуществляется с государственной поддержкой: при рыночной ставке 18,7% средняя выданная ставка по ипотеке в секторе новостроек — 7,3%, а около 90% всех сделок проходят с использованием льготных программ.
С 1 октября семейная ипотека перестала быть единым продуктом. В Москве, Санкт-Петербурге и пригородных областях ставка для семьи с одним ребёнком выросла с 6% до 12%, с двумя детьми — до 10%. В других регионах — до 10% и 8% соответственно. Средний платеж по кредиту в 12 млн рублей увеличился с 72 до 123 тысяч рублей — на 72% при одном ребёнке, на 46% при двух. Удар пришёлся на крупные города, где стоимость жилья самая высокая.
Как реформа повлияла на продажи и остатки застройщиков?
Перед началом изменений банки зафиксировали резкий рост спроса. Сбербанк в сентябре выдал рекордные 445,5 млрд рублей ипотечных кредитов, из которых 275,6 млрд — на новостройки. Это почти вдвое больше, чем в августе, и на 52,9% больше, чем годом ранее. Часть будущего спроса была реализована заранее, поэтому в четвёртом квартале ожидается снижение темпов. Центральный банк уже скорректировал прогноз роста ипотечного кредитования на 2026 год — до 6-9%.
Фон остаётся напряжённым: по итогам второго квартала нераспроданные площади достигли 54,2 млн кв. м, а доля проданных квартир к моменту ввода снизилась до 65%. В Москве заметно уменьшилось количество бюджетных предложений — рынок смещается в более дорогие сегменты, но покупатели не всегда могут следовать за этим трендом. Остатки продолжают накапливаться, однако массовых скидок пока нет. Поддержку цен, вероятно, обеспечивает и высокий уровень долговой нагрузки: спред облигаций рейтинга BBB по отношению к ОФЗ вырос на 407 базисных пунктов.
Что нужно для возвращения доступности жилья?
Вариантов несколько, но все они сопряжены с трудностями для застройщиков. Первый путь — снижение ставки. При переходе рыночной ипотеки с 18,7% до 10% ежемесячный платёж снизится на 44% — что эквивалентно снижению стоимости квартиры на аналогичную величину. Однако ключевая ставка ЦБ остаётся на уровне 14% и на 23 октября, а в 2027 году ожидается её рост до 12,5-13,5%. При текущем спреде рыночная ипотека будет находиться на уровне 17-18%, и снижение платежей составит лишь 3-8%.
Второй путь — замедление роста цен относительно доходов. Это позволит постепенно восстановить доступность, однако для компаний это означает давление на маржу при уже высоких затратах на обслуживание долга. Третий путь — расширение субсидий. Однако недавняя реформа показала, что государственная поддержка, напротив, сужается.
Судьба рынка новостроек в 2027 году во многом зависит от параметров ипотечного кредитования. Критическим тестом станут результаты продаж в четвёртом квартале после сентябрьского пика спроса и решение Центрального банка на заседании 18 декабря.
Иллюстрация к статье:
Оставить комментарий